20
лет опыта​
Пн - Вс с 9:00-20:00

Что пожилым людям выгоднее и надежнее: завещать, дарить или продать недвижимость близким родственникам?

Баганов А.А.
Баганов А.А.

Адвокат по гражданским делам

Безграничная власть заключается в полном и открытом использовании своих сил. Так сегодняшний законодатель не предусматривает возможности передачи права собственности на безвозмездной основе никому, т.е. не близким родственникам, ни даже детям и ни по каким основаниям. И неважно, что граждане должны собирать немалое число документов, сопутствующих оформлению перехода прав на жилье, а в социальных сетях обреченно-безответно вновь и вновь спрашивают друг друга, почему заплатив подоходный налог при зарабатывании денег на покупку жилья надо еще раз платить государству за передачу своего личного имущества по сделкам и вступлении в наследство даже самых близких людей.

Налоги на передачу прав собственности — это одна из священных статей доходов бюджета и потому подобные меры освобождения близких родственников от этого бремени, к политике защиты семей не относятся.

Адвокат Андрей Баганов поможет с наследственными вопросами.

Остается умно приспосабливаться. Во-первых, надо знать какие варианты приобретения права собственности и его передачи близким родственникам закон предусматривает. А во-вторых, надо выбирать самый выгодный для себя способ, обеспечивающий передачу имущества с наименьшими потерями своим детям и другим близким родственникам в той жизненной ситуации, когда собственник теряет физические возможности заботиться и охранять свою собственность.

Однако! Часто бывает, что властным классом пожиже, неблагодарные приобретатели безжалостно выгоняют стариков-дарителей в пансионаты или к другим бедным родственникам.  А у них учатся подростки, отказывающиеся от нравственных суждений и отодвигающих человеческие отношения и поступки на второй план. Порочный круг независимости от морали основан на предпосылке, что человек «опасное» и «динамичное» существо, которое чтобы существовать должно «завоевывать».

Тогда как этому тезису есть простое опровержение – человек стремится к гармонии. Превращать этот тезис в свою противоположность помогает только лживая человеческая мораль, лживая из страха. С этим надо считаться и не позволять распространять вокруг себя ложь и глупость, иначе с вами безжалостно разделаются всякий более сильный и беспринципный человек…

БЛИЗКИЕ РОДСТВЕННИКИ

Начнем с разбора понятия «близкие родственники».

В соответствии с Семейным кодексом близкими родственниками являются родители и дети, в том числе усыновленные, сестры и братья (полнородные и неполнородные), бабушки, дедушки и внуки. Не  считаются близкими родственниками сами супруги.

Жилищный кодекс определяет другое понятие – «члены семьи собственника» (дети, родители и супруг). Собственник может вселить на свою жилплощадь любого, не зависимо от родства и его степени.

Родство при наследстве влияет на распределение наследственной долей, если наследодатель не оставил завещания. Закон говорит о 7 очередях по нисходящей линии. Самая важная 1 очередь, куда входят дети, родители и супруги. А вот братья и сестры умершего, а также его бабушка и дедушка в 1 очередь не попадают.

 Налоговые нормы устанавливают разные налоговые ставки для разных родственников (по степени родства). Так для 1 и 2 очереди наследники (дети, супруги, родители и братья с сестрами, бабушками и дедушками) платят госпошлину при вступлении в наследство в два раза меньше, чем наследники остальных очередей.

ВАРИАНТЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ С СОХРАНЕНИЕМ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЬЕМ

По Гражданскому кодексу можно по-разному приобретать право собственности на имущество. Начиная от сделок купли-продажи, мены, дарения заканчивая по завещаниям и наследованию по закону.

И если возникла ситуация необходимости отдать недвижимость одному или нескольким близким родственникам не надо забывать про чувство собственной безопасности.

Разумный и зрелый подход к таким сделкам — думать не только о практичном и дешевом способе переписывания жилья на и для родственников, но обязательно вначале позаботиться о сохранении права на свое пожизненное проживание в подаренном жилье.

Такое право дарителя зафиксировано Гражданским Кодексом в статьей 558, которая допускает в договоре указать перечень лиц, которые будут проживать в квартире после ее передачи.

Однако, если договором дарения прикрывается купля-продажа, то прописать в соглашении то, что одаряемый обязуется вернуть дарителю какие-либо средства-значит показать, что сделка не безвозмездна, а значит ничтожна. То есть, реальный покупатель при такой схеме рискует никогда не вернуть деньги, так как продавец может потребовать вернуть стороны в первоначальное положение, т.е. вернуть ему титул собственности без встречной выплаты полученных за «продажу» денег. Далее рассмотрим варианты передачи ближним родственникам 2-контатной изолированной квартиры стоимостью 6 000 000 рублей.

СОСТАВЛЕНИЕ ЗАВЕЩАНИЯ

Любой дееспособный гражданин вправе завещать свое имущество у нотариуса.

Заверение завещания стоит 100 рублей.

А помощь в составлении завещания стоит значительно дороже-до несколько тысяч рублей. При этом редкий нотариус заверит принесенный готовый текст завещания, мол он обязан проверить его законность, что по его измышлению и означает составить завещание за дополнительную плату. В действительности Верховный суд РФ не подтверждает правоту таких нотариусов, но на спор с ними может уйти много времени и денег. На поиск нормальных нотариусов уходит гораздо меньше времени, чем на судебные тяжбы.

Когда дело доходит до вступления в права наследования, то за принятие наследства надо оплатить 300 рублей, а за выдачу свидетельства о праве на наследство по завещанию наследник (близкий родственник) должен заплатить 0,3 процента стоимости наследуемого имущества (в нашем случае это 18 000 рублей). После чего потребуется еще оплатить государству 2 000 рублей за регистрацию перехода прав на недвижимость.

Существуют другие, более благородные причины ужаться в желаниях. Речь идет о том, что не зависимо от того, кто указан наследником в завещании, нетрудоспособные лица или лица-иждивенцы (несовершеннолетние, инвалиды) из перечня наследников первой очереди имеют право претендовать ровно на половину имущества.

Из выгод завещаний можно отметить право в любой момент его переделать. Написать завещание можно и в больнице, если больной в тяжелом состоянии, то для заверения его подписи нотариус не обязателен – это сделает главврач лечебного учреждения.

Еще завещание имеет по статистике большую силу устоять в судебных спорах, так как доказать недействительность завещания факту не способности наследодателя понимать значение своих действий в преклонном возрасте это не простое дело. Даже наличие старческого букета заболеваний (типа деменции) само по себе не означает, что в момент выдачи завещания человек был в просветленном сознании…

Другим плюсом завещания для наследников, имеющих ненадежного супруга, является то, что при завещании конкретному супругу только он становится единственным собственником недвижимости, а другой супруг (супруга) не имеет никаких законных прав на раздел этого жилья при разводе.

Решающей идей надежности (в свете заявленной авторской позиции) для собственника жилья является то, что завещание выгодней, так как после оформления завещания квартира все еще остается в собственности наследодателя до его смерти.

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ

Для оформления договора дарения надо собрать документы (об основаниях приобретения дарителем жилья, о владельцах и обременениях, о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам, о составе семьи дарителя и согласие всех членов на дарение, технический паспорт на жилье).

Затем оформить договор и направить его через МФЦ в Росреестр, с уплатой 2 000 рублей госпошлины. Если дарится доля в квартире, то сделка оформляется только у нотариуса и дополнительно потребуется оплатить нотариальную пошлину 0,5 процента от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей (в нашем случае 50% доли в 2-хкомнатной квартире дарится с оплатой 15 000 рублей).

Выгодой одаряемого является то, что он не платит налог на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в случае оформления договора между близкими родственниками (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками, братьями и сестрами). При заключении договора дарения доли недвижимости не требуется соблюдать и правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками. А при заключении договора купли-продажи остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли.

Как уже говорилось, на недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов. Недвижимость является единоличной собственностью супруга, который получил ее в дар.

Еще одно удобство — при последующей продаже недвижимости, принятой в дар, НДФЛ не нужно платить уже через три года. А при договоре купли-продажи – через пять лет.

У дарения есть юридическая защита от явно недружественного поведения одаряемого. Так договор дарения может быть расторгнут дарителем в определенных законом случаях. Например, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, то он вправе отменить дарение. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Больше того, в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

Итак, дарить квартиру надо с умом. Целесообразность проявляется, когда есть много претендентов на недвижимое имущество, но передать его хочется конкретному человеку. Либо надо сэкономить бюджет родственников, которым передается жилье. И наконец, когда хочется подарить квартиру близкому родственнику, защитив его от необходимости деления недвижимого имущества при разводе (подаренное жилье не считается совместно нажитым и его не делят при разводе).

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Купля-продажа осуществляется по общим основаниям как для близких родственников, так и для посторонних людей.

Однако близкое родство влияет на оформление налогового вычета.

При регистрации перехода прав собственности в МФЦ требуется оплатить все те же 2 000 рублей госпошлины.

В случае купли-продажи квартиры доход получает продавец, и он должен с него уплатить 13% налога НДФЛ.

В то же время, государство предоставляет продавцу целый ряд льгот по уплате НДФЛ в виде налоговых вычетов при продаже квартиры. Размер налогового вычета для продавца зависит от того, сколько времени он владел квартирой и как эта квартира попала к нему в собственность. К примеру, если после покупки квартиры прошло более пяти лет, то никакого налога с продажи продавец не будет платить.

Но и в других случаях у продавца есть право уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей (т.е. в нашем случае, оплатить налог не с 6 млн. рублей (780 000р), а только 13% с 5 млн. рублей (650 000 р)).

Покупатель в случае купли-продажи не платит налог. Больше того, он может частично вернуть себе НДФЛ, который он платит в бюджет со своих текущих доходов (в том числе со своей зарплаты).

Между членами семьи и родственниками куплю-продажу нередко проводят без фактической передачи денег. Однако, в таком случае покупатель — родственник продавца не получает налогового вычета, а продавец при этом должен платить 13% налог от рыночной стоимости недвижимости.

В случае, если отношения собственника жилья с родственниками испорчены настолько, что они отказываются ухаживать за пожилым человеком, он может рассмотреть вариант пожизненной ренты, когда продавец получает регулярно суммы выкупа или единоразовую оплату за квартиру, которая становится собственностью рентоплательщика только после смерти рентополучателя.

Возможна и рента с иждивением, когда приобретатель жилья обязуется оплачивать за пожилого гражданина – рентополучаетеля коммунальные счета, приобретать ему необходимые лекарства и продукты, а после смерти похоронить. При заключении такого договора право на квартиру сразу переходит к рентоплательщику, но с соответствующим обременением-то есть прежний хозяин утрачивает право распоряжаться квартирой, но может до конца жизни там проживать.

ОБЩИЙ ВЫВОД и РЕКОМЕНДАЦИЯ АДВОКАТА

Итак, можно обобщить: если сделка происходит между родственниками, то для обеих сторон выгоднее квартиру подарить (если, конечно, нет цели взять с родственника деньги), но с обязательным включением условия о проживании дарителя бессрочно. Даритель потеряет право распоряжаться квартирой, которую можно заложить или получать аренду от сдачи изолированных свободных комнат.

Завещание наиболее приемлимый вариант если вы боитесь махинаций и непредсказуемого поведения или когда надо выделить своим вниманием конкретного родственника. Оно также выгодно финансово (для завещателя).

Продажа квартиры ближнему родственнику оправданна, если на реально вырученные деньги можно купить себе меньшую жилплощадь или заключить договор ренты с изждивением.

Однозначно сказать, что выгоднее, завещать, продать или подарить квартиру значит быть излишне самоуверенным. Выбор делается только после изучения всех обстоятельств и документов.

Рекомендую проконсультироваться с профессиональным жилищным адвокатом. Это поможет определиться с вариантом передачи жилья и предупредит появление неприятных ситуаций в будущем.

Баганов А.А.
Баганов А.А.

Адвокат по гражданским спорам

Бесплатные консультации по:
8 912-24-15-978 (WhatsApp)
baganov@svbaktiv.ru

получите ответ опытного адвоката!

Другие статьи

Заказать обратный звонок
Заполните форму ниже и я Вам перезвоню
адвокат Баганов
Баганов Андрей Александрович
Только полезные статьи!
Никакого спама
адвокат Баганов
Баганов Андрей Александрович

Задайте свой вопрос адвокату по гражданскому праву

оставьте контакт для обратной связи, получите ответ или рекомендацию.