Продажа квартиры бывшим супругом

Баганов А.А.
Баганов А.А.

Адвокат по гражданским делам

По своей природе большинство людей осторожны и стремятся удержать то, что имеют, так как боятся рисковать. Но и для неактивных людей есть разные юридические способы охранить себя.

Возьмем для примера ситуацию покупки квартиры в браке, когда муж убеждает свою супругу-простушку — давай запишем квартиру только на меня, ведь не важно на кого записать покупаемую квартиру, а важно кто будет нести расходы по налогам, квартплате. И вообще, кто в доме хозяин? Вообще то, не вина супруги, поименованной выше мною для наглядности -простушкой, что она поддается на такие идеи (ведь любой человек склонен принимать за истину идеи, утверждаемые мощным авторитетом или большиством представителей его культуры). Однако искать виноватых совсем не лучший способ, так как  записывать покупаемую в браке квартиру только на одного супруга, никакой закон второго супруга не обязывает.  И если помнить, что нет и такого закона, который гарантируют прочность и вечность людской семьи, то каждый согласится, что после развода, продажа общей квартиры бывшим супругом законна и без нотариального согласия другого супруга (которое требовалось лишь пока брак не расторгнут — см. п.3 ст.35СК РФ).

То есть, все гарантии Семейного кодекса РФ для супругов сохраняются пока они не развелисьПосле развода все меняется. Районные судьи и Верховный суд РФ считают, что нормы Семейного кодекса РФ (в частности, положения ст.35 СК РФ) регулируют отношения исключительно между супругами в браке. А после расторжения брака они супругами называться не могут и формально статья 35 СК РФ к ним не может применяться, поэтому при рассмотрении иска о недействительности продажи квартиры бывшим супругом, судьи применяют п .3 ст. 253 ГК РФ. То есть, для признания сделки недействительной надо доказать, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии согласия бывшего супруга на распоряжение такой недвижимостью. Но судебная практика подтверждает, что почти никто не может доказать, что думал и знал посторонний человек, а значит,  невозможно и оспорить такие сделки с недвижимостью.

Что же делать?

Первое —  вовремя заключать нотариальное соглашение о раздельном режиме имущества, приобретенного в браке (брачный договор). Здесь вся сложность в умении подвести супруга к необходимости заключения брачного договора. Хотя мне встречались по своему талантливые женщины, которые смогли убедить супругов в необходимости брачного контракта, используя для этого эмоции и действуя быстро, но маленькими шажками, пока мужья (по разным причинам) еще благодушествовали.

Второе — при покупке оформлять квартиру только на обоих супругов — хоть в совместную, хоть в долевую и с разными размерами долей, но не без своей доли. Если этого не делается, то, конечно, теоретически можно и при разводе составить у нотариуса соглашение о разделе общего имущества супругов. Но кто не знает правила, что когда огонь страстей бушует, то о прощении и щедрости не вспоминают.

Не дожидайтесь громыхания небесных колесниц и сверкания молний,держите свою судьбу в своих руках.

Третье — когда уж совсем, казалось бы, все мрачно, выход тоже есть – он там же, где и вход к опытным адвокатам по жилищным или семейным спорам.

Чем поможет адвокат? Судить можно только по конкретным обстоятельствам, но хороший адвокат всегда попытается поискать детали и альтернативные способы защиты, например:

  • прежде всего — есть ли вообще время (ОДИН год) исковой давности для оспаривания сделки бывшего супруга с вашим совместным имуществом;
  • как оформлена сделка — куплей-продажей или дарением (последняя, возможно, прикрывала фактическую продажу, а значит нужно искать доказательства встречного предоставления, возмездности);
  • с кем сделка — если бывший супруг продал квартиру своим близким родственником, то почти наверняка, сделка может быть мнимой, заключенной для вида;
  • если сделка была с посторонним лицом, то ее лучше не оспаривать, а подумать об иске о признании всей или части выручки от продажи квартиры общим имуществом супругов и его разделе;
  • узнать все все известные клиенту обстоятельства и просветить их сквозь сложившуюся практику областного суда по данной категории дел (возможно это натолкнет еще на какие то идеи)

Вывод-совет: не будьте беспечными, не позволяйте себя обмануть — заключайте брачный договор, записывайте покупаемое имущество на обоих супругов, иначе дело может принять слишком опасный для вашего благосостояния поворот. Если же развод замаячил на горизонте семейной жизни, а вы по прежнему безоружны — срочно обращайтесь к хорошему адвокату, он знает как помочь…

Одному человеку сказали, что для хорошего брака интуиции мало, надо уметь разговаривать. Тогда он наколдовал себе суженую ряженую и для контраста применил точный расчет — предложил ей заключить брачный договор. Брачное соглашение требует согласования. И пока обсуждались с суженой условия имущественного соглашения, она много раз понравилась ему как женщина. В итоге — он на ней женился, а потом разговаривал с ней каждый день, чтобы не разлюбила, и …(ну а дальше многие знают отчего бывают прочные браки — от уважения, компромиссов и юридической фиксации договоренностей)…

Баганов А.А.
Баганов А.А.

Адвокат по гражданским делам

Поделиться:
Share on facebook
Share on twitter
Share on vk
Share on odnoklassniki
Share on whatsapp
Share on telegram
Share on email
Другие статьи
Заполните форму ниже и я Вам перезвоню
Баганов Андрей Александрович