Как правильно составить договор коммерческого найма квартиры

Баганов А.А.
Баганов А.А.

Адвокат по гражданским делам

До вступления в силу части второй Гражданского кодекса РФ (т.е. до 1 марта 1996 г.) в законодательстве и на практике  отношения срочного возмездного владения и пользования жильем именовались арендными, а соответствующие соглашения — договорами аренды. Отчего в быту наем жилья до сих пор часто называют арендой.

Но к сегодняшнему моменту (01.06.2020) надо различать коммерческий наем от социального, а также договор коммерческого найма от договора аренды, так как изменилась не только форма соответствующих договоров, но и их содержание.

Ниже речь пойдет исключительно о коммерческом договоре найма между гражданами.

Договор коммерческого найма в отличие от социального может быть заключен на срок не более пяти лет, площадь занимаемого жилого помещения не зависит от нормы жилищной обеспеченности и плата за него определяется самостоятельно (но подлежит налогообложению).

Договор аренды жилья заключается с юридическими лицами, при сроке аренды более года необходима госрегистрация договора (при найме регистрируется только ограчение права, если договор заключен на срок более года), срок аренды может быть любой, а при отсутствии такого условия — договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В договоре коммерческого найма в отличии от аренды больше защищен наниматель как наименее защищенная сторона, а именно наниматель вправе расторгнуть договор в любое время (для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца).
 

Размер передаваемых в коммерческий найм помещений

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров закон не устанавливает.

Форма и срок договора

Виды сроков- краткосрочный — до одного года и долгосрочный — от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на пять лет. Регистрация в ЕГРП не предусмотрено. Однако, при заключении договора на срок более года обязательно требуется зарегистрировать ограничение прав собственности в ЕГРП не позднее чем через месяц со дня заключения договора (за несоблюдение срока подачи наймодатель может быть оштрафован в размере 5 000 руб. по ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

Коммерческий найм должен оформляться письменно. Но и при устном заключении договор все равно считается действительным, но  для подтверждения факта сделки и ее условий нельзя использовать свидетелей, однако можно приводить письменные и иные доказательства (расписки, акты и пр.).

Гарантии для нанимателя

Договор заключается с собственником или письменно управолмоченным им лицом.

Если меняется собственник, тогда  до окончания срока договора он действует на тех же условиях, что и с предыдущим собственником.

Замена нанимателя

Замена нанимателя в договоре возможна:

— в случае выбытия нанимателя в другое жилое помещение. Оставшиеся проживать в жилом помещении граждане с согласия наймодателя определяют нанимателя;

— по соглашению всех проживающих в жилом помещении обязанности нанимателя принимает на себя один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении, к примеру, в связи с болезнью или возрастом бывшего нанимателя;

— в случае смерти нанимателя по соглашению всех проживающих в жилом помещении определяется наниматель — один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении.

При отсутствии соглашения всех проживающих в жилом помещении о том, кто станет нанимателем, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Существенные условия договора

По закону, существенными являются условия:

— о предмете договора;

— условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;

— все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Предмет договора

В договоре необходимо описать жилое помещение: местонахождение квартиры (почтовый адрес, номер подъезда, этаж), кадастровый номер, общую и жилую площадь помещения, количество комнат. Неточное и неполное описание квартиры может повлечь  риск признания договора незаключенным. В этом случае при возникновении спора суд откажет сторонам в защите нарушенных прав и признает договор незаключенным.

В случае сдачи жилья с мебелью или бытовой техникой и прочего, необходимо составить перечень такого дополнительного имущества, описать или сфотографировать его, указать кто и в каком размере будет нести ответственность за утрату или повреждения (лучше предусмотреть дополнительную сумму в залог для обеспечения расчетов).

Плата за жилое помещение, а также коммунальные и иные платежи

Рекомендуется в договоре прямо прописать размер, состав платы (собственно за найм, коммунальные платежи, доступ в Интернет, кабельное телевидение и т.п.) и порядок оплаты (как правило, авансом за несколько месяцев) и ее изменения как существенное условие договора. Отсутствие в договоре условий изменения платы повлечет невозможность одностороннего изменения этого условия. Если в договоре не будет прямо указано что в состав платы входят коммунальные платежи, то наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи сверх платы за найм.

Также рекомендуется внесение нанимателем обеспечительного платежа, который по окончании срока договора возвращается нанимателю в случае, если он надлежащим образом исполнял определенные обязанности по договору (своевременный возврат имущества с учетом его естественного износа, своевременная оплата коммунальных услуг, интернета и т.д.).

При коммерческой сдаче жилья внаем наймодатель обязан подать в налоговый орган декларацию по НДФЛ и уплатить налог. С 01.01.2019 освобождаются от такой оплаты только лица, пострадавших от чрезвычайных обстоятельств, в пределах соответствующих бюджетных средств, предоставленных данным лицам.

Обязанности нанимателя

Собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) вправе передать жилое помещение за плату по письменному договору на срок до 5 лет.

При этом на стороне нанимателя могут быть сразу несколько лиц (солидарные сонаниматели), которые будут постоянно проживать в квартире и несьти все обязанности по договору (вносить плату, компенсировать убытки, делать ремонт).

Это выгодно наймодателю, так как расширяет круг лиц, с которых можно требовать выполнения условий договора.

Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников (нанимателей) освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения.

В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют следующие правила:

— наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;

— не уплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность, падает в равных долях на остальных сонанимателей.

Такие же правила действуют соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из сонанимателей.

При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить к днему требование в полном объеме. До предъявления требования одним из сонанимателей наймодатель вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению.

Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения остальным сонанимателям.

Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим сонанимателям в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

Наниматель обязан использовать жилье только по целевому назначению — для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить оплату. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан  производить за свой счет текущий ремонт (наймодатель — капитальный ремонт).

Права нанимателя

При краткосрочном договоре коммерческого найма у нанимателя есть ограничения – он не может вселять временных жильцов, сдавать занимаемое жилое помещение по договору поднайма. У нанимателя также нет  преимущественного права на заключение договора на новый срок, а в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие. В то же время, в договоре можно предусмотреть иное правило, и внести в него прямо противоположные условия – т.е. предусмотреть, что наниматель имеет право сдавать помещение по договору поднайма и т.п.

По долгосрочному договору наниматель и постоянно проживающие с ним граждане при их взаимном согласии (согласия на вселение несовершеннолетних детей не требуется)  и уведомлении наймодателя имеют право на безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям, которыми могут быть не только члены семьи или другие родственники) сроком до шести месяцев и с соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Всю ответственность за действия временных жильцов перед наймодателем несет наниматель. По истечении согласованного срока проживания пользователи обязаны освободить жилое помещение, а если  срок не оговаривался, то — не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или гражданами, постоянно с ним проживающими.

Наниматель по долгосрочному договору также вправе (с согласия наймодателя и при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека) передавать все или часть нанятого помещения в пользование за плату поднанимателю по договору поднайма.. По договору поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем. Поднаниматели не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок.

На практике наниматель сразу прописывает в договоре всех, кто постоянно будет с ним проживать в квартире, что освобождает  в будущем получать согласие наймодателя на вселение данных лиц.

Также необходима регистрация жильцов, если квартира снята на срок более 90 дней (по месту пребывания) и если они не зарегистрированы по месту жительства в том же субъекте РФ.

При нарушение этого срока наймодатель обязан уведомить орган регистрационного учета о проживании у себя гражданина без регистрации в течение трех рабочих дней по истечении данного срока. Обе стороны договора также могут быть оштрафованы (ст. ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ), но только если жильцы не приходятся наймодателю родственниками: супругами, детьми, супругами детей, бабушками, дедушками, внуками, а сам собственник зарегистрирован по месту жительства в сдаваемой квартире.

Обязанности наймодателя

Наймодатель обязан:

— передать нанимателю свободное жилое помещение и в состоянии, пригодном для проживания;

— если иное не установлено договором, наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения;

— осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока (краткосрочного или долгосрочного) договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Основания расторжения договора

1.Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон.

2. Наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

— невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

— разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

— использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей. В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

Во всех трех случаях по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

4. По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

Последствием расторжения договора найма жилого помещения будет выселение из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.

Прочие условия договора

В договоре важно предусмотреть и такие условия:

-как распределяется ответственность при пожаре, затоплении соседей и от соседей (в общем случае риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором);

-в какие сроки и в какой сумме нанимателю возвращается оплата за непрожитый период при досрочном расторжении договора;

-может ли и при каких условиях наниматель содержать домашних животных.

Баганов А.А.
Баганов А.А.

Адвокат по гражданским делам

Поделиться:
Share on facebook
Share on twitter
Share on vk
Share on odnoklassniki
Share on whatsapp
Share on telegram
Share on email
Другие статьи
Заполните форму ниже и я Вам перезвоню
Баганов Андрей Александрович