Правила составления договоров основываются на скрупулезном учете тонкостей регулирования нормами общей и особенной части Гражданского кодекса. Так составление договора аренды недвижимости предполагает, что юрист знает в каких случаях такой договор регистрируется, а в каких нет. Напомню эти положения:
1.Не регистрируются договора аренды со сроком меньше 12 месяцев, даже если в нем предусмотрено продление на такой же срок после первого срока аренды, т.к. в это два разных договора.
2.Нет необходимости подавать на регистрацию и договор с неопределенным сроком и дополнительные соглашения к нему.
3.Но должен быть зарегистрирован договор субаренды (заключенный арендатором с неопределенным сроком аренды) на срок больший года, который прекратит свое действие или в указанный в нем срок или раньше, когда будет прекращен бессрочный договор аренды.
4.Период фактического пользования имуществом до заключения и регистрации договора (на который стороны распространили его действие) не включается в срок аренды, т.к. это условие не изменяет момент заключения договора и соответственно срок его действия.
5.Для смешанных договоров сроком больше одного года действует правило — регистрируются любые дополнительные соглашения к такому договору, т.к. такой договор един.
6.Вообще все дополнительные соглашения к регистрируемому договору, даже если они касаются несущественных условий договора, подлежат государственной регистрации.
7.Разумеется речь не идет об исполнительных актах по договору (акты приема-передачи, акты возврата и даже изменение цены аренды, но если такое изменение произошло по установленному договором порядку), которые сами по себе не изменяют или добавляют новые условия договора.
8.При регистрации части нежилого помещения необходимо пройти кадастровый учет части помещения с целью их точного описания и учета уполномоченными органами.
9.Договор, поданный на государственную регистрацию, вступает в силу с даты регистрации — до этого момента договор считается не заключенным. То обстоятельство, что в незарегистрированном договоре уже стоит дата подписания и даже есть передаточный акт означает лишь то, что его стороны связаны между собой в аспекте обязанности оплачивать пользование, но для третьих лиц это не имеет юридического значения.
Не заскучали от обилия прозаических (на первый взгляд), но на самом деле существенных деталей и правил составления договора? А практикующие юристы находят удовольствие даже в примитивных проявлениях правовых правил заключения договоров. Больше того, они знают правило — когда кажется что уже во всем разобрался и результат работы надежен и стоит запрошенных денег, надо отбросить это предвзятое мнение и, взяв на вооружение самую язвительную критику, еще раз проверить все условия договора. Только пройдя это главное испытание я отдаю рецензируемый договор заказчику. И жду следующих…
Если вас интересует отсутствие рисков при оформлении и исполнении договоров, предлагаю ознакомиться с моими услугами по составлению и аудиту договорови услугами по абонентскому юридическому сопровождению.
