О риске покупки однокомнатной квартиры в ипотеку обоими супругами

Баганов А.А.
Баганов А.А.

Адвокат по гражданским делам

Ситуация к анализу предлагается следующая: супруги решили купить однокомнатную квартиру по ипотеке, разделив доли поровну в единоличную собственность в договоре купли-продажи.

С юридической точки зрения ничего не законного в такой сделке нет.

Так, согласно п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса РФ, при поступлении в собственность двух лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи), возникает общая собственность (в данном случае долевая). И хотя по общему правилу (п.1 ст.256 Гражданского кодекса РФ), имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, но договором между ними может быть установлен иной режим этого имущества. Об этом  высказался Верховный суд Российской Федерации в определении от 27 января 2015 г. N 78-КГ14-43, от 7 июня 2016 г. N 88-КГ16-1, разъяснив судам, что «…Частью 1 ст. 7 Семейного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане по своему усмотрению распоряжаются принадлежащими им правами, вытекающими из семейных правоотношений, в том числе правом на защиту этих прав, если иное не установлено Кодексом. Таким образом, супруги вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной собственности имущества, нажитого в браке (или его части, в том числе и общих долгов супругов), как на основании брачного договора, так и на основании любого иного соглашения (договора), не противоречащего нормам семейного и гражданского законодательства».

Повторяю, пока ничего неправильного в сделке не видно.

Но стоит посмотреть на ситуацию с точки зрения возможности возникновения у одного из супругов риска банкротства. Это совсем не гипотетическая ситуация, не редкость, учитывая право любого супруга взять потребительский кредит без согласия другого супруга на цели, не связанные с использованием займа на семейные нужды,. Это, как правило, и приводит к экономической невозможности рассчитаться по долгам, например, если человек теряет работу, заболевает или по любой другой причине уменьшения возможности зарабатывать.

При заключении сделки ипотечного кредитования, банк и нотариус разъяснили супругам, что при возникновении общей собственности на неделимое имущество по ипотеке, супруги становятся солидарными залогодателями. Это означало, что банк при неисполнении обеспеченного ипотекой обязательства имеет право предъявить требования как ко всем должникам совместно, так и к любому из них в отдельности, как полностью, так и в части долга (п. 1 ст. 323 Гражданского кодекса РФ).

Но ни нотариус, ни банк никогда по своей инициативе не разъясняют последствия признания любого из супругов банкротом. Понятно, что  самих созаемщиков и вовсе не интересуют будущие правила досрочного взыскания долга, напротив, они искренне радуются дорогому подарку судьбы и своим возможностям.

И зря, так как эти правила говорят о том, что с момента признания гражданина банкротом по любым длящимся обязательствам досрочно наступает конечный срок  исполнения. То есть, в соответствии со ст. 50 Закона об ипотеке, банк (как залогодержатель) вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

При таком развитии событий, когда один из супругов становится банкротом, второй супруг может все еще продолжать выплачивать кредитные платежи. Созаемщик (не банкрот) надеется, что отсутствие задолженности по кредитному договору, не позволит кредиторам должника забрать это имущество, поскольку оно находится в залоге у банка и банк получает ежемесячные платежи без задержки и полностью.

Вот здесь и кроется интрига. Банк, конечно, вправе не предъявлять требования о досрочном погашении кредита тому солидарнму должнику, кто несет для него «золотые яйца». Но, к сожалению, поскольку один из супругов созаемщиков уже банкрот, банк не долго думает, и почти всегда решает не рисковать — требует досрочного взыскания долга от обоих созаемщиков и обращает взыскание на всю квартиру.

Можно ли убедить банк оставить добросовестного созаемщика в покое, пока тот выплачивает долг без просрочек и задолженностей? Ведь на кону стоит одно из важнейших прав граждан – право на жилье.

Теоретически, да. Банк может с согласия сторон заменить залог квартиры на залог долей в квартире (в соответствии со ст. 246 ГК РФ залог имущества, находящегося в общей долевой собственности, возможен только с письменного согласия всех сособственников, если иное не установлено законом).

Тогда появляется возможность в деле о банкротстве гражданина-должника уйти от применения общего правила о том, что реализации подлежит его личное имущество, а также имущество, принадлежащее ему и супругу (бывшему супругу) на праве общей собственности (пункт 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве, пункты 1 и 2 статьи 34, статья 36 СК РФ).

При залоге доли в праве собственности на квартиру, банку останется право включить в конкурсную массу только долю должника, что прямо предусмотрено п.4 ст. 213.25 Закона о банкротстве. Соответственно, доля добросовестного созаемщика остается в залоге у банка, но она не продается и заемщик продолжает приносить прибыль банку.

Понятно, что продажа долей в неделимом имуществе осуществляется с существенной скидкой. Как правило, в делах о банкротстве, скидки составляют больше 30% от рыночной стоимости квартиры. Но, с другой стороны, для банка это обстоятельство всегда остается под контролем, о чем будет сказано чуть ниже.

В целом, считаю что банк может рассмотреть следующуй (общую) схему изменения договора по добровольному согласию сторон в ситуации существенного изменения обстоятельств (ст. 451 ГК РФ):

1. Банк отказывается от требований к солидарному добросовестному созаемщику о досрочном погашении кредита и требует включения в реестр кредиторов исключительно долга должника (банкрота), обеспеченного залогом  его (должника) доли в квартире. Добросовестный созаемщик отказывается от права преимущественного выкупа доли должника и продолжает платить банку свою часть кредита (которую стороны должны специально пересмотреть в договоре).

2. На период реализации доли должника в квартире на торгах, добросовестный созаемщик выплачивает банку проценты и основное тело кредита только в части своей доли. Но в случае неполного погашения суммы долга банкрота после продажи его доли в квартире, оставшуюся сумму долга банкрота банку обязан выплатить добросовестный созаемщик на условиях кредитного договора.        

Разумеется, такая схема реализуется только добровольно, при уважении ценности принципа добросовестности сторон.

Вывод:

Надеяться на банк, который учтет тяжелую жизненную ситуацию заемщиков, как показывает практика, нельзя. И даже предположение, что банку в любом случае выгодно не досрочное прекращение кредитных обязательств, а их продолжительное исполнение с целью получения прибыли от начисляемых процентов за пользование кредита, может не сработать.

Поэтому нельзя уповать на то, что: 1) если при банкротстве одного созаемщика, другой созаемщик может продолжать выплачивать кредитные обязательства за себя и за должника созаемщика; 2) банк вправе, но не обязан досрочно взыскивать долг со всех солидарных созаемщиков (абз.2 ч.1 ст.50 Закона об ипотеке).

Таким образом, покупка неделимого имущества (в рассмотренном случае — однокомнатной квартиры) обоими супругами в ипотеку – скрывает риск наступления последствий прямо не прописанных в кредитных договорах кабальных условий (о досрочном обращении взыскания долга за счет общего заложенного имущества при наступлении банкротства одного из созаемщиков, несмотря на добросовестность второго из них). Это непримелимое условие лишено для созаемщиков экономического, жизненного и прочего смысла и, здравомыслящий человек на этот случай, не согласится на залог всей квартиры (что позволит банку закладывать только доли в квартире). И более того, кабальность условия, не только не очевидна, но и старательно скрывается от созаемщиком (что вообще то, можно повернуть и против банка, требуя признания сделки недействительной).

Добавьте статью себе в избранное и не забывайте, что вы всегда можете задать дополнительные вопросы (бесплатная консультация по телефону 8 912-24-15-978), рекомендовать или сами воспользуйтесь услугами адвоката по гражданским делам Баганова Андрея Александровича с 4 основными специализациями: договорное и жилищное; семейное и наследственное право

Баганов А.А.
Баганов А.А.

Адвокат по гражданским делам

Поделиться:
Share on facebook
Share on twitter
Share on vk
Share on odnoklassniki
Share on whatsapp
Share on telegram
Share on email
Другие статьи
Заполните форму ниже и я Вам перезвоню
адвокат Баганов
Баганов Андрей Александрович