Признание доли незначительной

Баганов А.А.
Баганов А.А.

Адвокат по гражданским делам

Согласно ст. 252 ГК РФ, участник общей долевой собственности на квартиру вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, собственнику доли с его согласия выплачивается компенсация другими участниками долевой собственности.

В пункте 4 этой же статьи говорится, что согласия участника долевой собственности на выплату компенсации не требуется при наличии одновременно следующих условий:

-доля по размеру незначительна;

-выдел ее в натуре невозможен (а для квартир в многоквартирных жилых домах выдел без несоразмерного ущерба квартире, практически никогда невозможен);

-собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Основание признания доли незначительной

Отсутствие в квартире изолированного жилого помещения (комнаты), соразмерного доле участника долевой собственности.

Основание признания отсутствия существенного интереса в пользовании долей

Невозможность определить порядок пользования указанной квартирой – ключевой вопрос доказывания в спорах о выплате компенсации по п.4 ст. 252 ГК РФ, так как возможность использования комнаты (определения порядка использования) зависит от наличия существенного интереса в использовании имущества, что всякий раз определяет суд на основе представленных сторонами доказательств. С этой целью суды дают правовую оценку следующим обстоятельствам по делу:

А) Нуждаемость в использовании имущества определяется в зависимости от возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

И «т.д.» для адвоката ответчиков это некая фора, гандикап, т.е. преимущество, дающее возможность уравнять шансы или окончательно проиграть в споре об отсутствии заинтересованности у ответчика в использовании доли. То есть обстоятельства важны не сами по себе, а их интерпретация. так вроде бы убийственны выглядят аргументы истца об отсутствии у ответчика регистрации в спорной квартире, его проживание в другом месте, конфликты с постоянными жильцами, не участие в оплате коммунальных платежей, желание использовать комнату не для проживания, а хранения вещей или извлечения прибыли (сдача в коммерческий найм). Тем более, что Верховный суд РФ считает, что отсутствие у претендента на вселение иного недвижимого имущества само по себе не подтверждает его нуждаемость.

Но можно и перевернуть пирамидку и убедить суд контрдоводами, представив в их доказательство, например, сведения о встречном (со стороны истца) воспрепятствования ответчику в пользовании общим жильем, уважительности и даже необходимости регистрации в другом месте, отказом управляющей компании в разделении лицевого счета, временностью и вынужденностью непрямого использования квартиры для жилья.

Б) Добросовестность обладателя незначительной доля. Эта тема тем больше шлифует доводы истца, чем большие неудобства причиняет ответчик другим участникам долевой собственности. Так согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Чтобы защищаться от обвинений в недобросовестности ответчику целесообразно подчеркивать общность своих интересов с интересами истца и никогда не ссылаться на характер, мотив и другие черты личности, т.к. это простая логическая ошибка может дорого стоить (выиграл сражение, но проиграл войну).

Основные особенности иска

Необходимо помнить, что требование о признании доли незначительной и выплате за указанную долю денежной компенсации может быть заявлено любым участником общей долевой собственности на квартиру. То есть, если вы владелец незначительной доли, то сами можете инициировать исковое разбирательство или вас могут обязать получить денежную компенсацию другие участники долевой собственности.

По общему правилу одновременно с требованием о признании доли в праве общей долевой собственности на квартиру незначительной также заявляются требования:

-о прекращении права собственности ответчика на незначительную долю;

-о возложении на истца обязанности по выплате ответчику компенсации;

-о признании за истцом права собственности на долю в квартире.

В зависимости от обстоятельств дела могут быть заявлены и другие требования, например, о выписке из квартиры обладателя незначительной доли (если он ответчик).

Цена иска рассчитывается исходя из стоимости (незначительной) доли.

Справка. Размер госпошлины

Размер госпошлины, если вы не освобождены от ее уплаты, составляет при цене иска (пп1 п.1 ст.33.19, п.2 ст. 333.20 НК РФ):

  • до 20 000 руб. — 4% от цены иска, но не менее 400 руб.;
  • от 20 001 руб. до 100 000 руб. — 800 руб. плюс 3% от суммы, превышающей 20 000 руб.;
  • от 100 001 руб. до 200 000 руб. — 3 200 руб. плюс 2% от суммы, превышающей 100 000 руб.;
  • от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. — 5 200 руб. плюс 1% от суммы, превышающей 200 000 руб.;
  • свыше 1 000 000 руб. — 13 200 руб. плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 руб., но не более 60 000 руб.

Отсутствие между сторонами соглашения о стоимости выкупаемой доли не может быть принято во внимание, поскольку в случае спора о стоимости доли она определяется судом через назначение соответствующей экспертизы.

После получения денежной компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе. Если ответчик уклоняется от получения компенсации, денежные средства могут быть внесены в депозит суда. С этого момента обязательство по выплате компенсации считается исполненным.

После выплаты компенсации решение суда является основанием для погашения записи о праве собственности на долю в квартире за ответчиком и регистрации права собственности на указанную долю за истцом в Росреестре.

Вывод

Признание незначительной доли в праве общей долевой собственности на квартиру логически влечет принудительный выкуп этой доли.

Утешением служит лишь то, что суды выносят такие решения в исключительных случаях, когда установлена невозможность выдела в пользование комнаты, соразмерной доле, а также,если суд установит несоразмерность интереса лица в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим собственникам.

Но выгоды можно извлечь из любой ситуации — проиграший ответчик получает роль благодетеля, улучшающего жилищные условия истца в обмен на получение денежной компенсации с новыми перспективами инвестирования, а проигравший истец не лишен возможности признать достоинства ответчика как оппонента и предложить ему еще лучшую цену выкупа.

Впрочем, до этих шагов надо еще пройти судебную тяжбу, в которой независимый судья определит что дороже-спокойствие полного обладания собственностью или неудобство, но справедливость совместного владения.

Баганов А.А.
Баганов А.А.

Адвокат по гражданским делам

Поделиться:
Share on facebook
Share on twitter
Share on vk
Share on odnoklassniki
Share on whatsapp
Share on telegram
Share on email
Другие статьи
Заполните форму ниже и я Вам перезвоню
Баганов Андрей Александрович