20
лет опыта​
Пн - Вс с 9:00-20:00

Проверка юридической чистоты квартиры

Баганов А.А.
Баганов А.А.

Адвокат по гражданским делам

Собрались покупать квартиру — не доверяйте никому, даже проверенным агентствам недвижимости — все проверяйте сами. И проверяйте медленно, сосредоточенно и без эмоций

О том, как проверить юридическую чистоту квартиру рассказывается в статье жилищного адвоката Андрея Александровича Баганова.

Перечень проверяемых обстоятельств и документов для выявления скрытых рисков:

  1. Полная выписка из ЕГРН (выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://reestr.net)
  2. Полномочия на совершение сделки (доверенность от продавца\покупателя (проверка доверенности на подлинность на сайте https://www.reestr-dover.ru), паспорта, справки из наркологического и психоневрологического диспансера, свидетельства о смерти, разводе всех ранее проживавших в квартире: проверка отзыва нотариальной доверенности, кражи бланков, наличия лицензии у нотариуса, уточнение полномочий доверенного лица, установление смены или просрочки паспорта, ограничение дееспособности, умер или пропал, в браке ли ранее проживавший человек и пр.)
  3. Основания возникновения и перехода прав на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права, расширенная выписка из ЕГРП, договор приватизации, купли-продажи, дарения, мены, судебные решения, база данных исполнительного производства, свидетельство о наследстве и другие правоустанавливающие документы: проверяется возможная недействительность или оспоримость сделки, сроки исковой давности, соответствие записей о паспорте в документах на квартиру).
  4. Наличие обременений и ограничений на совершение сделки, долги по квартире (выписка из ЕГРП, выписка из домовой книги, справка формы 9 (расширенная, архивная) из паспортного стола об основаниях прописки\выписки\временного отсутствия с момента приобретения права, справки из МВД, МФЦ\управляющей компании\ТСЖ, БТИ (при покупке, приватизации до 1998г, копии финансово-лицевого счета: проверяется наличие залогов, судебных споров, аренды, утраты паспорта, задолженности по коммунальным платежам, нотариальное согласие супруга (при разводе-соглашение о разделе), согласие органа опеки на сделку с имуществом несовершеннолетних детей, права третьих лиц на квартиру, наличие невыполненного нотариального обязательства о наделении детей долями в квартире, купленной на «материнский капитал», квитанции по оплате коммунальных услуг и налогов  и пр.).
  5. Технические данные квартиры (технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация, справки из БТИ\ МФЦ: проверяется точная площадь, наличие неузаконенных перепланировок)
  6. Общая информация о доме (справки из муниципалитета: проверяется информация о включение дома в планы реконструкции, сноса, архивные выписки из домовой книги).

Итоговые рекомендации по проверке юридической чистоты квартиры:

  • Проверяйте подлинность каждого документа.
  • Если продавец пожилого возраста, с отклонениями, или алкогольным пристрастием, или сделка по доверенности — будьте особенно внимательны к дееспособности собственника (доверителя) 
  • Если сомневаетесь – лучше поискать другую квартиру или как минимум застраховать риски утраты права собственности.
  • Также внесите в договор купли-продажи все оговорки и гарантии продавца, например об отсутствии обременений, обещаний, претензий, споров, а также его обязанность решать все вопросы самостоятельно и за свой счет, но с привлечением покупателя. Добивайтесь гарантирования и ответственности за их нарушение(!), например, в виде выплаты определенной суммы штрафа (компенсации).
  • И не забудьте элементарного — подробно описывайте то, что покупаете (идентификационные данные на основании документов технического учета, правоустанавливающих и правоподтверждающих документов) – это требование закона к существенным условиям договора, а также указывайте в договоре реальную цену, иначе признание следки незаключенной или недействительной или ее расторжение повлечет возврат только той суммы, какая указана в договоре.
  • Всегда лучше подстраховаться и обратиться за помощью к сайту https://reestr.net/proverit-kvartiru. Здесь можно получить все выписки из ЕГРН, проверить по базе ФССП России на наличие ареста, по базе ФНП на предмет залога, узнать о наличие судебных дел по недвижимости. Анализ выписки, проверка наличия обременений на жилье, участие в спорах и наличие претензий, проверка собственника по базе розыска МВД и на предмет задолженностей по судам и налогам — все это поможет обезопасить вас от мошенников на рынке недвижимости. 
  • Когда соберете все вышеперечисленные документы, вам останется сделать последний шаг — получить консультацию у жилищного адвоката о том, какие правовые риски скрываются за содержанием документов. Возможно именно адвокат откроет вам глаза на риски оспаривания итогов приватизации, не соблюдения прав супругов, несовершеннолетних детей-собственников или выписанных лицах. Не переоценивайте свои профессиональные способности-обращайтесь к специалистам. 
Баганов А.А.
Баганов А.А.

Адвокат по гражданским спорам

Бесплатные консультации по:
8 912-24-15-978 (WhatsApp)
baganov@svbaktiv.ru

получите ответ опытного адвоката!

Другие статьи

Заказать обратный звонок
Заполните форму ниже и я Вам перезвоню
адвокат Баганов
Баганов Андрей Александрович
Только полезные статьи!
Никакого спама
адвокат Баганов
Баганов Андрей Александрович

Задайте свой вопрос адвокату по гражданскому праву

оставьте контакт для обратной связи, получите ответ или рекомендацию.