Проверка юридической чистоты квартиры

Баганов А.А.
Баганов А.А.

Адвокат по гражданским делам

Собрались покупать квартиру — не доверяйте никому, даже проверенным агентствам недвижимости — все проверяйте сами. И проверяйте медленно, сосредоточенно и без эмоций

О том, как проверить юридическую чистоту квартиру рассказывается в статье жилищного адвоката Андрея Александровича Баганова.

Перечень проверяемых обстоятельств и документов для выявления скрытых рисков:

  1. Полная выписка из ЕГРН (выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net)
  2. Полномочия на совершение сделки (доверенность от продавца\покупателя (проверка доверенности на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/), паспорта, справки из наркологического и психоневрологического диспансера, свидетельства о смерти, разводе всех ранее проживавших в квартире: проверка отзыва нотариальной доверенности, кражи бланков, наличия лицензии у нотариуса, уточнение полномочий доверенного лица, установление смены или просрочки паспорта, ограничение дееспособности, умер или пропал, в браке ли ранее проживавший человек и пр.)
  3. Основания возникновения и перехода прав на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права, расширенная выписка из ЕГРП, договор приватизации, купли-продажи, дарения, мены, судебные решения, база данных исполнительного производства, свидетельство о наследстве и другие правоустанавливающие документы: проверяется возможная недействительность или оспоримость сделки, сроки исковой давности, соответствие записей о паспорте в документах на квартиру).
  4. Наличие обременений и ограничений на совершение сделки, долги по квартире (выписка из ЕГРП, выписка из домовой книги, справка формы 9 (расширенная, архивная) из паспортного стола об основаниях прописки\выписки\временного отсутствия с момента приобретения права, справки из  МВД, МФЦ\управляющей компании\ТСЖ, БТИ (при покупке, приватизации до 1998г, копии финансово-лицевого счета: проверяется наличие залогов, судебных споров, аренды, утраты паспорта, задолженности по коммунальным платежам, нотариальное согласие супруга (при разводе-соглашение о разделе), согласие органа опеки на сделку с имуществом несовершеннолетних детей, права третьих лиц на квартиру, наличие невыполненного нотариального обязательства о наделении детей долями в квартире, купленной на «материнский капитал», квитанции по оплате коммунальных услуг и налогов  и пр) .
  5. Технические данные квартиры (технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация, справки из БТИ\ МФЦ: проверяется точная площадь, наличие неузаконенных перепланировок)
  6. Общая информация о доме (справки из муниципалитета: проверяется информация о включение дома в планы реконструкции, сноса, архивные выписки из домовой книги).

Итоговые рекомендации по проверке юридической чистоты квартиры:

  • Проверяйте подлинность каждого документа
  • Если продавец пожилого возраста, с отклонениями или алкогольным пристрастием или сделка по доверенности — будьте особенно внимательны к дееспособности собственника (доверителя) 
  • Если сомневаетесь – лучше поискать другую квартиру или как минимум застраховать риски утраты права собственности.
  • Также внесите в договор купли-продажи все оговорки и гарантии продавца, например об отсутствии обременений, обещаний, претензий, споров, а также его обязанность решать все вопросы самостоятельно и за свой счет, но с привлечением покупателя. Добивайтесь гарантирования и ответственности за их нарушение(!), например, в виде выплаты определенной суммы штрафа (компенсации).
  • И не забудьте элементарного — подробно описывайте что покупаете (идентификационные данные на основании документов технического учета, правоустанавливающих и правоподтверждающих документов) – это требование закона к существенным условиям договора, а также указывайте в договоре реальную цену, иначе признание следки незаключенной или недействительной или ее расторжение повлечет возврат только той суммы, какая указана в договоре.
  • Всегда лучше подстраховаться и обратиться за помощью к сайту https://rosreestr.net/proverit-kvartiru. Здесь можно получить все выписки из ЕГРН, проверить по базе ФССП России на наличие ареста, по базе ФНП на предмет залога, узнать о наличие судебных дел по недвижимости. Анализ выписки, проверка наличия обременений на жилье, участие в спорах и наличие претензий, проверка собственника по базе розыска МВД и на предмет задолженностей по судам и налогам — все это поможет обезопасить вас от мошенников на рынке недвижимости. 
  • Когда соберете все вышеперечисленные документы, вам останется сделать последний шаг — получить консультацию у жилищного адвоката о том, какие правовые риски скрываются за содержанием документов. Возможно именно адвокат откроет вам глаза на риски оспаривания итогов приватизации, не соблюдения прав супругов, несовершеннолетних детей-собственников или выписанных лицах. Не переоценивайте свои профессиональные способности-обращайтесь к специалистам. 
Баганов А.А.
Баганов А.А.

Адвокат по гражданским делам

Поделиться:
Share on facebook
Share on twitter
Share on vk
Share on odnoklassniki
Share on whatsapp
Share on telegram
Share on email
Другие статьи
Заполните форму ниже и я Вам перезвоню
Баганов Андрей Александрович