20
лет опыта​
Пн - Вс с 9:00-20:00

Споры по договору аренды имущества

На этой странице вы узнаете основное о причинах, видах и способах разрешения арендных споров. Вы сможете записаться на консультацию и заказать услуги опытного адвоката Баганова Андрея Александровича

Запишитесь на очную консультацию адвоката

Существенные условия договора аренды

Закон требует исчерпывающего описания имущества, которое сдается. Неполнота информации, которая не дает возможности однозначно понять какое именно имущество передается арендатору, позволяет любой стороне сделки (но, до начала ее исполнения) заявить о том, что договор не считается заключенным и отказаться от его исполнения.

Специально для случаев аренды здания или сооружения, или земельного участка закон требует указания точной цены платежей за аренду.

Типовые нарушения договоров аренды

Нарушение сроков исполнения: один передает имущество в указанный срок, другой ежемесячно (или как договорятся) платит за это. Передача обычно оформляется документально-актом приема-передачи, либо доказывается фактом пользования имуществом. Не подписывайте акт до фактической передачи,  ибо трудно будет доказать , например, незаконность начисления аренды или ненадлежащее состояние имущества. Если передача не состоялась, то у арендатора есть выбор: истребовать неполученное и попытаться возместить убытки от задержки исполнения, либо решить вопрос кардинально-расторгнуть договор (а также возместить убытки).

Ненадлежащее использование: имущество должно соответствовать назначению (для целей арендатора, оговоренных в договоре) и быть в надлежащем состоянии. Санкции за неустранимые препятствия в пользовании — отказ во взыскании арендной платы в пользу арендодателя.

Обнаружение обременений: Бывает, что имущество передается без оговорок о наличии обременений. Например, залогом в пользу третьего лица, что однажды может привести к досрочному прекращению аренды не по вине арендатора. Тогда арендатор может требовать снижения размера аренды, либо расторжения договора с возмещением убытков.

Размер арендной платы: когда собственники неправомерно повышают размер аренды, это можно оспаривать в суде.

Не выполнение обязанностей по содержанию: если  арендодатели не выполняют капитальный ремонт в договорные сроки или при неотложной необходимости, арендатор должен предупредить о нарушении и по своему выбору самому сделать ремонт и взыскать компенсацию либо зачесть ее в счет арендной платы. При капитальном ремонте необходимо согласовать с собственником помещений техническую документацию, привлечь его к приемке выполненных работ, подтвердить документально все виды работ и их необходимость.

Ненадлежащая оплата аренды или возврата имущества: Арендаторы отвечают за нерадивость исполнения, т.е. за нарушение условий о своевременности и полноте аренной платы путем выплаты штрафов и процентов по ст. 395 ГК РФ. Также не будет им легкой жизни при задержке возврата предмета аренды.

Защитные оговорки в договоре

Типовые договора опасны типовыми последствиями. Адвокат по арендным спорам поможет их найти и предложит составить индивидуальный договор.

В составленном адвокатом договоре могут быть применены, например, такие наработки из практики:

  • Изменяется договор только письменным соглашением, а не актами сдачи-приемки, накладными, актами сверки и пр.
  • Арендодатель не вправе вписать в акте передачи формулировки (условия, оговорки, дописки, исправления и т.д.), которые: А) лишают арендатора возможности предъявлять претензии по качеству, количеству, комплектности имущества или любые иные претензии; Б) умаляют, ограничивают или лишают права арендатора по сравнению с договором.
  • Подписание акта приема-передачи без замечаний не является отказом от претензий.
  • Стороны договора отвечают за действия своих работников. Стороны обязаны обеспечить своих сотрудников полномочиями, необходимыми для исполнения договора от имени стороны и потому, если физическое лицо при исполнении договора представилось от имени исполняющей стороны, считается что оно и обладает всеми необходимыми полномочиями. Если же у принимающей исполнение стороны есть сомнения-значит он должен отказаться от приемки исполнения.
  • При расторжении договора аренды арендатор вправе оставить на входной двери помещения объявление о своем новом адресе. Собственник обязан обеспечить сохранность объявления на 30-ти дневный срок со дня расторжения договора, и не вправе требовать вознаграждение за исполнение этого обязательства.

Как добровольно именить или расторгнуть договор аренды

Инициатор расторжения сделки направляет другой стороне письменное предложение, с указанием причин и приложением, копии договора, акта приема-передачи объекта, а также документы, подтверждающие полномочия.

При принятии этого предложения стороны подписывают соглашение об изменении условий договора или о досрочном расторжении договора аренды.

Если вторая сторона не согласна с офертой, то заинтересованной стороне надо обратиться в суд, но не раньше, чем через 30 дней с даты вручения предложения стороне, если в договоре не указан другой срок.

Расторжение аренды по инициативе арендодателя

Арендодатель может добиться аннулирования соглашения с арендатором через суд при нарушении условий договора или в случае значительного изменения обстоятельств, спрогнозировать которые заранее было невозможно.

Обязательно надо направлять предварительное письменное предупреждение арендатору о необходимости исполнения обязательств.

Запись на консультации адвоката

Оставьте заявку или позвоните по номеру +7 (343) 271-60-11

адвокат Андрей Баганов

Адвокат Андрей Баганов поможет правильно подготовиться и надежно представить ваши интересы в спорах по догоровам аренды имущества.

Основные виды судебных разбирательств

Споры различаются по предмету разногласий. Например в зависимости от того, что арендуется – нежилое помещение, транспортное средство, оборудование и пр.

Неправильное составление договора аренды, несогласие с его условиями или упущение в нем важных законоположений, порождают судебные разбирательства по заключению, изменению, расторжению или признанию недействительными сделок.

Но самые многочисленные это имущественные споры из-за нарушения обязательств по договорам аренды, прав собственности или причинение вреда сторонам договора.

Любое выделение вида конфликта всегда условно и само по себе не предполагает отказа в судебном выяснении отношений, если исковые требования трудно квалифицировать.

Подготовка адвокатом исков по арендым спорам

До обращения в суд нужно соблюсти досудебный порядок решения спора, если это прописано в договоре или предписано законодательством, или если предметом гражданско-правового спора является взыскание денежных средств по требованиям из договора, неосновательного обогащения и других сделок.  В противном случае иск будет оставлен без рассмотрения, что не лишает права вновь обратиться после устранения недостатков.

Претензия составляется в письменной форме и отправляется контрагенту по юридическому адресу, указанному в договоре или в ЕГРЮЛ или по электронному адресу (если договор предусматривает этот способ отправки). Получите доказательства отправки и доставки (квитанция, уведомление о вручение, опись вложения). Элементы содержания претензии: «шапка»; описание ситуации; требования; список приложений.

По общему правилу иск предъявляется в суд по месту нахождения ответчика. К физическому лицу — по месту его постоянного или преимущественного проживания, к организации — по месту ее юридического адреса.

Перечень услуг адвоката при арендых спорах

Адвокат Андрей Баганов оказывает следующую помощь клиентам при арендных спорах:

  1. консультации по любым вопросам арендных отношений;
  2. составление досудебных претензий для разрешения спорной ситуации;
  3. составление искового заявления со сбором доказательств, выработкой стратегии и тактики защиты;
  4. представительство в суде.

Для усиления своей позиции в суде заказывайте услуги опытного адвоката Андрея Баганова 

Остались вопросы?

Задайте свой вопрос по юридическим услугам и получите ответ адвоката не позднее 24 часов

Задайте свой вопрос адвокату по гражданскому праву

оставьте контакт для обратной связи, получите ответ или рекомендацию.

Заказать обратный звонок
Только полезные статьи!
Никакого спама
адвокат Баганов
Баганов Андрей Александрович
Заполните форму ниже и я Вам перезвоню
адвокат Баганов
Баганов Андрей Александрович